Para chegar a uma estimativa final, o avaliador de propriedade especializada revisará os valores retornados de cada um dos métodos acima. Ou, eles podem escolher uma solução, como a abordagem de custo, preferencialmente.
Ao avaliar, comprar e vender imóveis exclusivos ou de propósito especial, um dos aspectos mais desafiadores é a emoção humana. Isso é especialmente verdadeiro quando o edifício é histórico ou uma casa de culto. Frequentemente, esses desafios gêmeos surgem simultaneamente com propriedades especiais.
A Igreja Our Lady of Mount Carmel de East Boston (localizada em uma península em frente ao centro de Boston) é um exemplo perfeito das dificuldades de avaliação dessas propriedades. Fechada por quatro anos no coração de uma comunidade com problemas de pobreza e também lar do Aeroporto Logan, o valor da propriedade da igreja extinta que logo se tornará condomínios pode ser diminuído.
Mas, acrescente a cobertura de notícias locais sobre a igreja, que a reitoria e o convento do prédio de 114 anos estão prestes a ser demolidos, e anedotas melancólicas de casais felizes dizendo seus “sim” ao longo das décadas, e de repente há um apelo emocional. Vendido pela Arquidiocese de Boston para a Franklin Grove LLC por US$ 3 milhões em 2015, alguém se pergunta se, apesar da atual vacância, o prédio aumentou de valor.
Esse cenário é o que muitos incorporadores imobiliários enfrentam. Como você determina o valor da Igreja Nossa Senhora do Monte Carmelo? Existem outras casas de culto centenárias no bairro? Existem outras igrejas que foram convertidas de forma semelhante em condomínios? E se houve, por quanto foram vendidas e em que ano? A Franklin Grove estima que a reconstrução da igreja-condomínio custará US$ 50 milhões. Quanto custaram outros projetos semelhantes de igreja para condomínio (se houver)? Em Boston ou em outro lugar?